[生活] 買屋悔約心得

[生活] 買屋悔約心得

前陣子因為家裡某個原因,

想說要買房在附近,讓長輩可以來家裡附近住。

急急忙忙的透過房仲,跑去看了幾間二手屋,

覺得其中一間低樓層的還不錯,

付了十萬斡旋金,給了幾次價格後,房仲就約了屋主出來一起談。

 

在談的過程,老實說覺得屋主態度很硬,

我這邊加的價格、和他那邊降的價格,實在不合比例。

不過鑑於家人頗有買房的壓力,就還是以較高的價錢成交。

當場就簽了買賣契約書,十萬斡旋金轉成一成簽約金的一部分,

另外不足的簽約款,就簽了一張簽約款本票,另外也簽了一張尾款的本票

殊不知,這才是後來地獄的一周的開始。

 

買這房對我們的經濟壓力頗大,扣除生活花費之後,

幾乎都得拿去繳房貸,而這還是貸款八成的情況下。

本來已經打算咬牙撐個二十年了,不過在付剩餘的簽約款日之前,

又發生了另一件事,讓我們本來為長輩買房的原因不再存在。

於是我們面臨了一個選擇,是要悔約呢?還是把房子拿來出租投資?

 

前後猶豫了一兩天,我們趕在期限前,通知房仲我們決定不履約。

但是悔約可是很麻煩的事,因為契約書上也寫了條款,白話翻譯如下:

如買方未依約存入簽約款項,經屋主書面定期催告仍未履行,

則原本保管在代書那邊的本票,將交由屋主行使法律權利。

 

請託房仲和屋主溝通,看能不能只沒收目前已付價款,

也就是十萬斡旋金的部分 (老實說,這已經很多了…)

但來回個幾次,屋主希望繼續履約,否則可能會執行本票。

我們也考慮過投資的方案,但算起來實在不划算,因此決定堅持解約。

 

堅持解約最糟的狀況,就是屋主執行本票,

那我們就得上調解委員會、再不成就要上法院,

最差的狀況就是法官判決我們得賠全部的簽約款,那樣我們就虧慘了。

不過幸好最終屋主應該也是考量到法律戰也會阻礙後續賣屋,

因此後來沒收了十萬元,三方簽了解約協議書,

我們也拿回了本票作廢,結束了提心吊膽胃痛失眠的一個星期…

 

來看看這次的買屋悔約,我們有什麼可以改進的地方吧,

畢竟花了十萬元的學費…

 

1. 確定買房原因

買房子不是線上購物,想退就退,

因此「為什麼要買房」真的是個很重要的因素。

我們當初思慮不周,也沒有與太多人討論,就下了決定,

後來得知的親戚說我們太過莽撞,一點也不為過。

 

當然當初也有設想長輩來住,與不來住的備案。

但不來住的話,最主要買房的意義就消失,

投資房地產什麼的,本來也不是我所預期,

因此其他多餘的理由來支撐買房,後來看都不是很有正當性的。

假設當初買房的原因是自己要住的,我想這件事就不會走到解約這步。

 

2. 設定正確價格上限,預留談判空間,並堅持到底

假設買房確實有正當性,房子也喜歡,剩下就是價格問題。

我們當初查過該社區近年來的房價,

也衡量了一下我們可準備的自備款與貸款總額,來推估我們的價格上限。

 

不過麻煩的地方在於,我們看上的房子,

在該社區裡是比較晚出售的區域,因此當初屋主買價也都較高。

(當然我現在看起來,他們所謂的「買價」應該已經包含了要給房仲的服務費,

所以多轉手幾次的話,只會越推越高)

一開始斡旋的金額,離我們的上限僅有兩萬/坪左右,

但老實說斡旋的價格,就已經是該社區的均價再偏高一些了。

 

當屋主說價格太低時,我們本來想加個一萬,

但房仲說這樣離屋主預期差太多,建議加個兩萬「表現購買誠意」。

我想答應的我們,應該就已經錯了——

我們已經把我們的空間都用完了,

再跟屋主出來談,價格只會更高,顯然會超過上限。

老實說,世上沒有真的非買不可的房子,

以那樣的態度的話,就只會陷入被動的局面,要小心。

 

3. 不要輕易簽約,要求契約審閱期

這裡的簽約不只是後來的買賣契約,

而是包含任何書面的契約,像是斡旋書 (正式名稱是不動產買賣意願書)。

這些契約都有法律效力,只要簽了,想反悔幾乎都要付出代價。

 

舉例來說,斡旋書在屋主同意買方的出價前,是可以隨時取消的。

這個條款看似增加了買方的靈活度,但其實也暗藏逆刃,

因為如果屋主同意了買方的出價,這時買方反悔,斡旋金就會沒收。

我後來上網搜尋時,就看到有些案例,

買方欲撤回斡旋書時,不肖房仲就跟買家說屋主已答應出價,

因此買方得賠掉斡旋金,而事實上屋主根本還未同意,錢被房仲中飽私囊。

 

簽買賣契約就要更為慎重,因為簽約時有所謂的簽約款(通常是一成房屋價金),

但又不可能隨身帶著這麼多錢,所以慣例上會簽一張本票。

如果好好的履約的話,自然本票沒有作用,

但如果想悔約,這本票可是會壓的你死死的,

雖然不是黑道逼著你簽本票,不過有法律背書的本票在那,壓力不遑多讓。

 

因此,簽約前,一定要思考仔細。

通常房仲會說條款現在看過,所以自願放棄三天審閱期,

但最好還是把契約都拿回去每條仔細研讀過,再來決定要不要簽約。

有時候睡一覺起來,冷靜下來之後,

你可能會發現契約上的危險條款,或是發現這房子根本是不合算的交易。

 

另外,像我們最後解約成功時,會簽一個解約協議書。

這是一式三份,分別給買方、賣方、與房仲留存,

要記得檢視三份都是一致的內容,拿回的本票也確實是你簽章的那份 (檢查一下號碼)。

 

4. 每一步都上網搜尋相關資訊

這算是我們這次學到的一課,就是在買房的每一個階段,

不管是開始找房、看房、出價、簽約、房貸等等,

其實都需要大量的資訊來輔助判斷,並避免危險。

 

舉例來說,找房子的階段,

我們可能會在意價格高低、房屋格局是否符合需求、社區新舊等等,

覺得看起來不錯、價格好像也付的起,就決定要去看房了。

但若是針對有興趣的社區多加搜尋,

也許你會找到「XXX 社區自救會」或是「YYY 別墅千萬別買」這類資訊。

像我後來有看到別家美輪美奐的新社區,但有多人以低價出售,

本以為撿到寶,但後來就發現有多人抱怨房屋品質良莠不齊,建商多次換手等等。

因此,社區、建商、地段、附近嫌惡設施等等,最好在找房時就徹查評價。

 

實際看房子的階段時,搜尋到的文章可能會提醒你該注意的地方。

像是露台看似美好又有大空間,但它可能是另外計價且不在權狀中,

而且可能淪為樓上的大型垃圾桶。

而以我們相中的那間低樓層而言,其實網路上大家也都提醒,

小心大樓汙水管在二樓轉彎,容易爆管等等。

 

簽約之前,搜尋相關的關鍵字,你也會發現一堆簽約要注意的事項,

總之,別只是查現在有哪些房子在賣,

而是把該階段需要的知識都大量吸收,讓自己就算不是變成房地產達人,

至少也知道現階段需要注意的重點,避免傻乎乎的變成待宰的羔羊。

 

5. 收集眾人的意見,別孤軍奮戰

當初想買房的決定,是少數幾個人下的,沒有徵詢過太多意見。

甚至去與屋主議價時,我也是自己一個人去。

老實說,現在看來都是愚蠢行為。

 

後來徵詢過意見後,就會發現,可能買價太高、可能地點不對、可能買房不是第一必要。

另外,孤身一人去議約,也很難承受屋主加房仲給的壓力,

那邊一點一點的把價格往上堆,你雖然可以打電話找人討論,

但總是比不上現場有人支撐你的立場。

 

跟認識、或朋友認識的法界相關人士聊一下,也很有幫助。

像朋友的朋友是個地政士,就給了我們不少建議,

像是堅持自己的立場、別急著丟更高的賠償金額給屋主等等,

把球丟給屋主/房仲,讓自己有更多的時間來思考解方和收集資訊。

而像也是房仲的朋友就給我們相關的價格資訊,

讓我們知道我們確實買的價格較高,因此買下來是更不划算等等。

 

6. 簽約前就找銀行估算房貸

房仲說,買這社區的話,配合的銀行通常可以給到「成交價 85 成」貸款沒問題。

我想房仲應該沒有說謊,只是房仲可能習慣性的過度樂觀。

 

以事後結論來看,我自認自己應該算是優質客戶,有正職且無信用不良,

但房仲配合的三家銀行,不知為何只有一家打電話給我,請我填資料做評估。

而當我確認貸款成數時,行員說他們還是會來鑑價,只是會盡量接近成交價。

這其實也代表了,並沒有貸款一定可以到「成交價 8 成」甚至 85 成這件事,

做決定的也不只是第一線的銀行行員,而是貸款都得交到總行去批准。

 

配合的銀行是如此,自己去找銀行又如何呢?

我當然是在已經簽約後才開始去問銀行的,但這其實就已經不對了,

如果有做好「每一步都上網搜尋相關資訊」這步的話,

就會發現房貸要在簽約前就找銀行來估價,因為貸款給你的是銀行,不是房仲。

 

像我問了幾間,

  • 國泰世華說現在放款比例過高,不是 VIP 不能貸 => 我不是 VIP 這我知道
  • 第一銀行說要最低利率 1.31% 的話,得要買定期定額+房屋壽險 => 查了一下房屋壽險,是有其必要性,不過房貸就已經很緊了,還要怎麼買定期定額?
  • 華南銀行說最低利率有機會,讓我非常期待 => 但過幾天後,說總行查實價登錄覺得買價過高,因此只能貸到五成… 呃嗯,我要是拿的出五成的話,我就拿了不是嗎?不過華南行員的態度很誠懇,推推。
  • 土地銀行比最低利率高一點點,但有綁約三年不能塗銷
  • 合庫的利率比土地銀行還要再高一點點,沒有綁約

 

所以,本來以為可以輕騎過關的房貸,

在繳簽約款的期限之前,我只有一間配合的銀行可能可以給到八成 (還不保證),

而其他自己問過的銀行,除了華南以外也都還沒進到鑑價階段,

被打槍的機會也都是有的…

 

那麼,假設貸款成數不足,要怎麼辦呢?

很抱歉,買賣契約上,通常會有下面這類條款:

如因貸款條件不符,或因核貸金額不足以支付尾款時,

買方同意於產權移轉前,以現金乙次補足。

 

如果在簽約前,有上網搜尋房貸相關資訊時,

也許你會想要在契約上加註一條

「若房貸金額不足成交價 8 成,則無條件解約並退回已付價款」,

不過老實說,這還是比不上在簽約前,確實找到一間銀行,給你需要的貸款金額。

你加註了但書固然增加了保障,但如果利率不是你想要的呢?

如果可以給你貸款的銀行,不是你希望往來的銀行呢?

以法律案例來說,如果你誤將「房貸」寫成「貸款」的話,

法院甚至會判你應該去用利率比房貸高好幾倍的信用貸款,來補足缺額。

 

當然,除了貸款成數以外,

也要注意一下有沒有綁約與期限等等。

這些資訊也許當下未必有用 (有辦法在兩三年內還清八成房貸的,想必不是多數),

但在特殊狀況下 (像是我們想解約),這些資訊都能輔助判斷。

 

7. 確實準備好自備款

以購買成屋而言,通常貸款最多 85 成,8 成或 7 成也所在多有,甚至還有更低的。

因此,你的自備款至少要 1.5 成,較常見是 2 成。

而這 2 成通常又分成簽約款繳一成,用印/完稅時繳一成。

簽約與完稅的日期可能不超過一個月,

因此這兩成自備款,最好是簽約時就已經是可以拿出來的狀態。

 

以我們的例子來說,以現金+解定存,可以解決第一成,但第二成就得動到股票。

以最近股票大跌的程度來說,想必沒有人想賠本賣出,

但如果自備款不足,一定得賣掉股票的話,這就已經多賠一筆了。

因此,不要過度樂觀,把自備款的部分確實算清楚,

不要拿出自備款賠錢之外,連下個月的信用卡費/保險費/繳稅都繳不出來。

 

8. 投資?好好的算一下你的支出與所得

當我們與房仲說想解約時,他覺得我們可以先把房子出租,

幾年後再賣出,這樣就至少不用損失十萬元的斡旋金。

一開始覺得這是個選項,但後來仔細的用 Excel 把所有的支出和所得列上去後,

就發現投資報酬率可能完全不是你所想的。

 

像我算的是,因為配合的銀行有兩年綁約期,期間不能賣房子,

因此假設我在兩年後賣出,我會比現在多多少錢?

這裡面當然有許多變因,像是無法預期房價會漲還是跌,又會漲跌到哪裡?

不過還是可以大略估算一下…

 

我的支出有:

  • 買房自備款
  • 買房的房仲服務費:是買價的 1%
  • 買房的代書費、規費、稅
  • 每個月的房貸
  • 出租房屋的房仲服務費:可能是一個月的租金
  • 賣房的房仲服務費:是賣價的 4%
  • 賣房的代書費、規費、稅

所得會有:

  • 扣除房貸後,每月可存的錢
  • 出租房屋收入
  • 賣房成交價

 

然後,可以計算在不同房貸繳納方式,上述的支出與所得的總和。

像是 20/25/30 年的房貸、是否使用寬限期、本利攤還/本金攤還等等。

這方面 房貸計算器-591房屋交易網 給我蠻大幫助的,

因為它可以把像是本利攤還時,每個月還的總額與本金列出來,

這樣我就可以貼到 Excel 上 計算:

  • 每個月還的總額:用來計算我兩年內扣除房貸後,還可以存多少錢
  • 每個月還的本金:用來計算我兩年內一共還多少本金,剩餘本金得用賣房子收入來付清

 

還有一點要注意,假設現在最低利率是 1.31%,

但你是要出租房屋的話,銀行就不會給你這個利率,

而可能是 1.5% 以上,這一點也要計算進去。

(別想偷偷摸摸,被銀行查到的話,繳過的房貸都得重新用高利率計算)

 

像我算出來,意外的是大多數方案在兩年後,

如果賣出房子,我的錢都比現在沒買房前還要少 (因為要多付房仲服務費與房貸利息);

只有在兩年寬限期內只繳利息的方案,可以比現在的錢要多 (但比不上不買房的狀況)。

 

而我也把解約賠款的情形列上,假設最差狀況賠掉全部的簽約金,

但從此不受房貸限制,兩年後的錢與出租房屋的最佳狀況相比,其實差距不大。

假設請求法院減免過高的違約金,而且也成功的話,

甚至是有蠻高的機率,是會比出租房屋的方案優勝。

老實說,這也是後來讓我下定決心解約的重大支持因素之一。

 

不過,最令人意外的,

其實還是出租房屋的投資效益,真的是遠遠不如預想的。

也算是印證了之前看像不敗教主和算利教官的書,

有提到買房子其實不是很好的投資這件事…

(當然如果你是買房用現金、轉手賺數百萬的高手,就另當別論)

 

9. 法律戰

我們是沒真的走到法律戰這一步,不過因為我們已經計算過,

所以對這一步是有一點心理準備,

只是如果仔細的查,會發現這還是有蠻高的成本在。

 

假設和屋主談不攏,屋主堅持要執行本票的話,

得先上地區調解委員會調解,調解幾次不成,之後才是上法院。

因此,花費的時間與心力會是一個蠻高的成本。

當然這一點對屋主來說也是一樣,他的房子算是被扣住不能賣,

他就得賭他拿到的違約金,可以比他這段時間失去的要高。

 

各縣市都有消保官與協助的消保律師電話可以打,

不過不太好打,我們打了好一陣子才打進去。

像消保律師在電話中聽案情,說得實際拿到契約,

才能確認悔約時,契約提到的賠償是如何。

(像我們的契約是寫若不如期履約時要如何如何,但我們直接悔約,就沒提到)

不過律師在電話中有提到「請求法院減免違約金之訴」這個關鍵字,

這也才讓我們知道有減免違約金這件事,而這也成了我們決斷的因素之一。

 

如果想請律師的話,律師費也是得考量的因素。

查一下就能發現,律師聽你的案件可能就要數千元,

出庭一次可能也要幾萬元,整體訴訟會花不少錢。

不過老話一句,真的走到這一步的話,

請先做好賠掉所有簽約金的心理準備,再來收集大量的資訊來幫助自己,

只要最後違約金減免一元,你就賺一元了,

搞不好你還同時習得了法律戰技能?!

 

以上,大略就是這次買房悔約的一些小小心得。

總之,買房真的是件大事,小心為上啊~

 

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